大廈維修的啟動與推行
1. 良好的項目管理建基於程序與步驟
維修項目要有多數業主在符合法例程序下通過才可啟動,先聘用工程顧問,他/她的能力除具備工程專業外,必須清楚法例,並能以簡易、清晰的方法協助法團依例做好必須程序。業主應先參考在市場上符合資格的顧問,他/她們包括建築師、測量師、結構工程師等,然後以招標方式選擇適合顧問。
2. 高效益的工程建基於細心的標書設計
工程成本與質量是維修項目最重要的事項,在前期必須掌握樓宇的問題所在和業主的要求才以最合符經濟效益的設計向業主見議及訂出標書規格,盡量減少灰色地帶,以做成日後的價格爭拗。
3. 稱職的承建商建基於全面性的選擇分析
不能以狹窄方向來取決承建商應從多方面如價格、規模、專業、經驗、誠信及財務能力分析,否則業主只會面對有限及有偏向性的選擇。有能力、有責任感的稱職承建商亦會在市場選擇項目投標,因此一個公平的投票環境有助於吸引此類承建商投標。投標程序及甄選標準必須做到及令外界相信是公正及公開,業主才可招攬更多稱職承建商作選擇。
維修項目要有多數業主在符合法例程序下通過才可啟動,先聘用工程顧問,他/她的能力除具備工程專業外,必須清楚法例,並能以簡易、清晰的方法協助法團依例做好必須程序。業主應先參考在市場上符合資格的顧問,他/她們包括建築師、測量師、結構工程師等,然後以招標方式選擇適合顧問。
2. 高效益的工程建基於細心的標書設計
工程成本與質量是維修項目最重要的事項,在前期必須掌握樓宇的問題所在和業主的要求才以最合符經濟效益的設計向業主見議及訂出標書規格,盡量減少灰色地帶,以做成日後的價格爭拗。
3. 稱職的承建商建基於全面性的選擇分析
不能以狹窄方向來取決承建商應從多方面如價格、規模、專業、經驗、誠信及財務能力分析,否則業主只會面對有限及有偏向性的選擇。有能力、有責任感的稱職承建商亦會在市場選擇項目投標,因此一個公平的投票環境有助於吸引此類承建商投標。投標程序及甄選標準必須做到及令外界相信是公正及公開,業主才可招攬更多稱職承建商作選擇。
標書與評選
1. 選擇專業顧問
標書是由顧問設計,業主必須監察顧問為其建築物制定合乎其建築物獨特情況的標書,不能以抄襲及斷章取義形式進行,必須嚴肅做好監察工作。
2. 樓宇勘察,聽取業主意見,了解日常面對的問題
協助業主分析,掌握問題重點。將公共樓宇問題和私人問題劃清界線,讓每一位業主清楚甚麼範圍,並由各業主共同承擔,那些個別問題由有關單位業主自行負責,避免錯誤期望做成爭拗。
3. 設計多種可行方案,分析成本及是否符合業主意向
工程成本與質量是維修項目最重要的事項,顧問必須掌握樓宇的問題所在和業主的要求才以最合符經濟效益的設計向業主建議。有些設計可能表面上經濟,但只是解決短期問題,而較貴的設計又意見不少,顧問及業主必須在前期討論及確定方向。
4. 選訂方案,設定審慎的標書,將灰色地帶減至最低
所有業主集資後,如出現超出預算是很難接受及處理,盡量減少灰色地帶引致不可預料的工程費用。
5. 公開招標,統一評選方式
有了公平制度才可吸引有能力,有責任及好質量的承建商,以下為一些評估方向:
6. 獨立信用查考分折
業主應透過獨立信用報告了解入選承建商的過往紀錄,分析不應只著眼於是否有法律訴訟紀錄,因為在正常商業貿易中,法律紛爭是經常發生,如果只從是否成為被告便斷定信用有問題是輕率的事情。工程多、年資長的公司自然有更多訴訟資料。業主應全面了解及讓承建商解釋其問題及背景,由業主判斷是否滿意。不應只依賴承建商自行預備律師信件證明,因為文字技術可將一些潛在問題輕輕取巧帶過。獨立信用資料收費一般由港幣100至港幣1,000不等。
標書是由顧問設計,業主必須監察顧問為其建築物制定合乎其建築物獨特情況的標書,不能以抄襲及斷章取義形式進行,必須嚴肅做好監察工作。
2. 樓宇勘察,聽取業主意見,了解日常面對的問題
協助業主分析,掌握問題重點。將公共樓宇問題和私人問題劃清界線,讓每一位業主清楚甚麼範圍,並由各業主共同承擔,那些個別問題由有關單位業主自行負責,避免錯誤期望做成爭拗。
3. 設計多種可行方案,分析成本及是否符合業主意向
工程成本與質量是維修項目最重要的事項,顧問必須掌握樓宇的問題所在和業主的要求才以最合符經濟效益的設計向業主建議。有些設計可能表面上經濟,但只是解決短期問題,而較貴的設計又意見不少,顧問及業主必須在前期討論及確定方向。
4. 選訂方案,設定審慎的標書,將灰色地帶減至最低
所有業主集資後,如出現超出預算是很難接受及處理,盡量減少灰色地帶引致不可預料的工程費用。
5. 公開招標,統一評選方式
有了公平制度才可吸引有能力,有責任及好質量的承建商,以下為一些評估方向:
- 第一部份: 財務能力
- 評審方向: 有關承建是否承擔此項目的財務能力?
- 第二部份: 管理能力及經驗
- 評審方向: 有關承建是否能提供專業工程管理?
- 第三部份: 技術及工藝知識
- 評審方向: 有關承建是否具備足夠技術及工藝能力以完成各項工程細節?
6. 獨立信用查考分折
業主應透過獨立信用報告了解入選承建商的過往紀錄,分析不應只著眼於是否有法律訴訟紀錄,因為在正常商業貿易中,法律紛爭是經常發生,如果只從是否成為被告便斷定信用有問題是輕率的事情。工程多、年資長的公司自然有更多訴訟資料。業主應全面了解及讓承建商解釋其問題及背景,由業主判斷是否滿意。不應只依賴承建商自行預備律師信件證明,因為文字技術可將一些潛在問題輕輕取巧帶過。獨立信用資料收費一般由港幣100至港幣1,000不等。
物料的選擇
工程物料是需要專業知識才能判是否適合應用,承建商向業主建議他門自己認識的物料亦是很自然及正常的事情。由於業主依賴顧問及承建商意見,出現問題亦難以判斷。物料的選擇應從以下角度了解:
物料的供應商及生產商
以上資料可讓業主多一個詢問對象。
物料的生產來源地
以上資料是監管物料是否來自正規來源。
物料的技術資料
正規的物料生產商必定會提供清楚的技術資料。
物料的施工說明
有規模及正規的生產或代理商應設有技術部門向業主提供技術支援,讓業主了解物料的應用特性和施工規範,有了施工說明才可在工程發生問題時,了解事情的真相和解決。
以上資料是監管物料是否來自正規來源。
不要相信誇張吹噓的工程物料
工程物料是設計與生產一般都通過內部及獨立評估。很難有物料是能應付所有情況,物料必定會有其極限和規範。專業的物料一般需要良好的施工技術和程序,如說物料是無所不能則難有科學理據。
只有適合的物料,沒有天下無敵的物料!
物料的供應商及生產商
以上資料可讓業主多一個詢問對象。
物料的生產來源地
以上資料是監管物料是否來自正規來源。
物料的技術資料
正規的物料生產商必定會提供清楚的技術資料。
物料的施工說明
有規模及正規的生產或代理商應設有技術部門向業主提供技術支援,讓業主了解物料的應用特性和施工規範,有了施工說明才可在工程發生問題時,了解事情的真相和解決。
以上資料是監管物料是否來自正規來源。
不要相信誇張吹噓的工程物料
工程物料是設計與生產一般都通過內部及獨立評估。很難有物料是能應付所有情況,物料必定會有其極限和規範。專業的物料一般需要良好的施工技術和程序,如說物料是無所不能則難有科學理據。
只有適合的物料,沒有天下無敵的物料!